「なんとか持ちこたえてきたが、本当にみんな出て行っている。幽霊商店街になっている」。

先月３０日午後、ソウル東大門（トンデムン）複合ショッピングセンター「グッドモーニングシティ」３階の男性服売り場。明かりがついた店舗よりも空いているスペースがが多かった。まだ、女性服を販売する１－３階はましな方だ。残りの階数はがら空きで、店舗が残っていても休業状態だった。３階の隅にある洋服直し場の周辺さえも空き店舗のため暗かった。洋服直し担当者は「もともと景気が良くなかったが、コロナのために外国人も全く来なくなった。本当に飢えて死んでいくようだ」と訴えた。衣類売り場の不況のため業種を変更してフロア全体をバーチャルリアリティ（ＶＲ）テーマパークに改装した４階もまっ暗だった。

空き店舗が多いため賃貸料が０ウォンのところも多い。店舗（３．３－３．５平方メートル）当たり１５万ウォンの管理費でも受けるためだ。一時は２億ウォン（約１７３０万円）を超えていた店舗売買価格（１階基準）も数千万ウォン台に落ちた。それでも買い手はない。グッドモーニングシティだけの話ではない。ミレオレなど近隣の複合ショッピングセンターはすべて似た状況だ。江辺（カンビョン）と新道林（シンドリム）にあるテクノスーパーも同じだ。

オンライン市場の成長がオフライン店の危機につながるという予測は多かった。コロナ事態が商店街の危機をさらに操り上げている。

収益型不動産専門会社の商店情報研究所が国土交通部実取引価格公開システムを分析した結果、１－２月の全国商業用不動産取引量は１２６７件と、前年（１１８５件）同期比で２１．８％増えた。一方、３．３平方メートルあたり平均取引金額は９１６万ウォンと、前年同期（１１８７万ウォン）比２２．８％下落した。商店街情報研究所のチョ・ヒョンテク研究員は「３月からコロナ拡大による衝撃が本格化し、沈滞期は続く見込み」と話した。

東大門複合ショッピングセンターやテクノスーパーのように一つの業種に特化したテーマ型集合商店街はトレンドに対応するのが難しい構造だ。大きな空間を数え切れないほど多数に区切って分譲し、店主は数百人から千人にのぼる。業種を変更するには店主の大多数の同意が必要となる。

同じ日、ソウル広津区九宜洞（クァンジング・クイドン）にある江辺テクノスーパー９階の食堂街。エスカレーターのそばに４店舗が並んで空いている。一階上の１０階にあるＣＧＶ映画館も人が入らないコロナ時局だ。

近隣の食堂の関係者は「数カ月前から店舗が空いている。人も来ないので店を出す人もいない」と話した。９階の食堂街の中で店舗の規模が大きいため（実坪数１５－３０坪台）でもあるが、指定された業種でのみ営業しなければいけないのが障害だ。

江辺テクノスーパー近隣の公認仲介業者代表は「当初から指定業種で分譲されたため、豚足店は豚足だけ、ビビンパ店はビビンパだけを売らなければいけない」とし「ほかの飲食店と重ならない業種ならよいが、それをするには同意を得なければいけないので時間がかかる」と説明した。

６階の携帯電話売り場を除いて電子製品を販売するフロアも空き店舗が多いのは同じだ。東大門と同じように「家賃０ウォン」の店舗も多い。８階でＤＶＤを販売するキムさんは「今年から賃貸料は支払わず管理費の１８万ウォンだけ出している」とし「テクノスーパーを生かすことができる人なら大統領になれる資質がある」と言ってため息ををついた。

大型集合商店街は競売市場の客になっている。売却価率（鑑定価格に対する落札価格）が１０％にもならないケースもある。ジジオークションのオ・ミョンウォン研究員は「落札者が管理費まで引き受けるため、繰り返し流札となっている物件であるほど管理費が千万ウォン台に累積している」とし「２０１０年以降は消費パターンに変化が始まり、２０１５年からオンライン市場が活性化したことで、集合商店街の競売物が増え続けている」と述べた。

コロナ事態が収まって景気が回復すれば集合商店街にも日が差すのだろうか。ザ・ケイコンサルティングループのイ・サンヒョク商業用不動産センター長は「集合商店街の場合、集積効果を享受した全盛時代はすでに過ぎた」とし「オフライン店でトレンドに合う用途に変わらなければ淘汰される」と話した。

変化するには制度の改善が必要だ。集合ビルの所有および管理に関する法律によると、規約の設定・変更するには所有者の４分の３以上の賛成を得て、影響が及ぶ所有者の承諾を受けなければいけない。ほとんどが大多数の同意が必要な構造だ。建国大のイ・ヒョンソク不動産学科教授は「かつて商店街がうまくいくには立地条件が最も重要だったとすれば、今はマネジメントが重要な時代」とし「人々が好む用途に弾力的に変えられるよう制度的な装置が必要」と話した。

オフライン店舗に特化する必要もある。東大門ショッピング街の場合、昌信洞（チャンシンドン）の縫製業などを活用して若いデザイナーのショールームに生まれ変われば競争力が生じると、専門家らは助言する。８車線道路を間に挟んだＤＤＰ（東大門デザインプラザ）との連結も課題の一つだ。

東大門ショッピング街付近の公認仲介業者代表は「ＤＤＰができた後、東大門全域がファッションのメッカに生まれ変わったが、観光客がＤＤＰに集中してショッピング街の方まで来ない」とし「ＤＤＰとショッピング街が地上と地下で有機的に結びつくようソウル市が支援する必要がある」と強調した。