狂った不動産価格は、２００８年の金融危機の時に火がついた。５年が過ぎた間に政府・国会はいったい何をしたのか。もっとも、対策は数えきれないほど吐き出すことはした。新政権になってから３回も対策を出した。ところが特に効き目はなかった。なぜなのか。チョンセ（高額の保証金を預けて住宅を借りる方式）は「韓国オンリー（ｏｎｌｙ）」だ。官僚らは外国の事例を参照して対策を出すことにおいては専門家だ。ところが外国には事例が最初からない。ここでパニックだ。過去の韓国事例を参照するほかはない。過去の不動産価格の暴騰は、住居価格の暴騰とかみ合っている。不動産価格が先に上がって住居価格が伴って上がる構造だ。家をさらに増やして不動産価格を支援すれば解決された。過去数年の対策もそうした。パラダイムが変わったことを無視した。過去とは違って近頃は住居価格が落ちながら不動産価格が上がるという初めての状況だったが、対策は変わっていなかった。病気が最初から違うのに、病状だけを見て過去の処方箋をそのまま使ったわけだ。新政府も同じだった。そのせいで政府が支援した安い融資はかえって不動産価格を上げた一番の貢献者となった。一緒に家計債務１０００兆ウォン時代も操り上げた。

チョンセは２つの神話で生きている。１つは不動産不敗、もう１つは高金利だ。２つのうち１つでも作用すれば生きられる。２００８年以降、２つの神話は全て崩れた。その結果、チョンセの終末→ウォルセ（家賃を毎月払って家を借りる制度）への転換は不可避になった。問題は速度だ。非常に速い。この頃チョンセ・ウォルセ物件の１０件中４件はウォルセだ。２年前は１０件中３件だった。来年には５対５になる見通し。この速度を遅らせなければならない。

実際、国会を通過していないだけで大体のチョンセ・ウォルセの対策は全て出ている。分譲価格の上限制や多住宅者の譲渡税の重課廃止から分譲住宅の縮小や賃貸住宅拡大まで。方向は合っているが２％足りない。今すぐにでも息絶えそうな患者に、小食・運動といった長寿の秘訣は遠い話だ。モルヒネと手術が急務だ。モルヒネの中には、野党が主張するチョンセ・ウォルセ上限制もある。

どうせ狂った不動産価格、まともな精神状態の政策だけではだめだ。逆発想も必要だ。例えば借家人の支援から家主支援に変えてみることだ。不動産価格を上げないで３年維持すれば譲渡税を免除したり、その分の所得控除をしたりするいうやり方だ。お金持ちの腹を肥やすのかと気分が悪くなるかもしれない。だが、それはしばらくこらえよう。今のところ不動産価格が上がって、より被害を受けるのは庶民だ。不動産価格がまともな精神状態になってこそ国の経済もまともな精神状態になるのではないか。

イ・ジョンジェ論説委員・経済研究所研究委員


【コラム】狂った不動産뾉格にとらわれた大韓民国（１）