韓国も米国のように不動産発の金融危機を体験することになるのではないか。今年に入り住宅価格が落ちており、こうした懸念が大きくなっている。担保にした不動産を売っても借金を返せないケースが出てくれば資金を貸し付けた金融機関が損失を出すことになる。米国と日本はこうしたプロセスを踏んだ。

韓国銀行によると、今年６月末現在、不動産担保貸付残高は約２３０兆ウォン（約２０兆５０００億ウォン）で、年間の国内総生産（ＧＤＰ）の２０％を超えている。これは銀行からの貸付だけを集計したもので、貯蓄銀行や保険会社など ‘第２金融圏’による貸付規模は把握されていない。したがって不動産担保貸付が不良化すれば金融システムに大きな問題が生じるほかない。

政府は住宅価格下落が金融危機につながる可能性はほとんどないという立場だ。住宅担保認定比率（ＬＴＶ）を厳格に制限しているためだ。ＬＴＶは住宅価格の一定比率以上を貸し付けられないようにしたものだ。ソウルのような投機地域のマンションはこの比率が４０％となっており、住宅価格が２０～３０％下落しても問題がないという説明だ。米国は住宅価格の９０％、日本は１９８０年代後半に１２０％まで過度な貸付をしたことが禍根となった。

韓国はまた、不動産担保貸付をする際に、総負債償還比率（ＤＴＩ）という規制も適用した。投機地域の６億ウォン（約５３００万円）以上のマンションは年間元利金償還額が年間所得の４０％を超えないようにしている。こうした貸付規制が金融危機を防ぐ盾の役割をしているということだ。

しかし火種はある。２００６年３月以前にはＤＴＩ規制が適用されておらず、より多くの貸付が行われた。また銀行でＬＴＶやＤＴＩ基準により担保貸付を受けた後、足りない資金を保険会社や貯蓄銀行から追加で借りるケースがしばしばみられた。住宅価格が落ちるとこれら第２金融圏の貸付で担保が不足することになる。

不動産担保貸付は２００６年に多く実施された。通常３年の元金償還猶予期間が終わる来年から、元利金を一緒に返すか、再度貸付を受けなければならないが、この過程で担保価値下落で貸付が滞ることもある。ＬＧ経済研究院のシン・ミニョン首席研究委員は、「貸付金償還の負担のため消費がさらに減り、経済に打撃を与えかねない」と話している。