未来アセット資産運用が数千億ウォンの政府基金を米国の商業用不動産に投資し全額損失を見る危機に置かれた。

証券業界によると、未来アセットが２０１７年に住宅都市基金の余裕資金約１８００億ウォンを投資した米マサチューセッツ州ボストンのある高層ビルは、空室率が上がり建物価値が投資時点の約１．４兆ウォンより３０％以上急落した。当初期待収益率は年６％台で昨年下半期が満期だったが、商業用不動産を担保に発行したメザニン債を買い取る形で投資がされたため、約定利子だけでなく元金回収の可否も不透明になり、結局一度満期が延期された。

優先債権者は債務不履行時にも担保権処分を通じて投資金を回収できる。これに対しメザニン投資は利子が定期的に出ず、清算時点で累積利子と元金を一度に受け取る構造だ。数千億ウォンに達する政府基金を元金だけでも回収するには次の満期までに米国の不動産市場が回復するのを待つ以外に事実上これといった対応策がない状況だ。

未来アセットが満期を延長し約定利子が２桁に上がったが業界の見通しは依然として不透明だ。ある業界関係者は「現在では回収できる金額が事実上０ウォンの状態だ。現地銀行の優先債さえも一部損害を受ける状況」と話した。損失が確定する場合、損害賠償訴訟など法的リスクに包まれる可能性もある。

未来アセットとＮＨ投資証券は韓国国土交通部で運営する住宅都市基金の余裕資金の外部委託運用管理（ＯＣＩＯ）を受け持っている。未来アセットは当時下位運用会社のダオール資産運用とＮＨ投資証券が作ったファンドを通じ海外不動産に投資したことが明らかになった。未来アセットは当初内外の株式と債券に投資したが、長期的収益率と安定性向上を名目に国土交通部に海外不動産代替投資を建議し投資がなされた。ボストンのビルに対する未来アセットの１次投資金額は４００億ウォン程度だったが、２０２１年ごろダオール資産運用が「追加で出資しなければ期限利益喪失（ＥＯＤ）になりかねない」と要求し、これを未来アセットが受け入れて投資金額が急激に増えた。

現在未来アセット内部では「商業用不動産市場に回復の兆しが見えるので、むしろ投資を増やさなければならない」と「損失が予想される状況で追加投資しては法的紛争の素地がある」という主張が分かれているという。事案をよく知る業界関係者は「不動産投資の大きな問題点は価格反映が遅い点。現地で取引価格が半分になってもファンド基準価格には反映されないケースが多く、清算時に予想よりはるかに下がった価格を見て慌てるファンド投資家が多い」と話す。続けて「満期に損失確定を避けるため意図的にリファイナンシングなどを通じて損失を先送りしたりもする。しっかりした情報なく実際の市場状況とかけ離れたファンド基準価格だけ信じて追加投資を決めるのは極めて危険だ」と指摘した。

これに対しダオール資産運用関係者は「そのビルを本社として使っていたステート・ストリート銀行が引っ越すことになり１００％空室になった」と説明した。追加出資に対しては「建物のリノベーションをしなくてはならないが借主会社の状況が厳しくなり工事費を負担できなくなった。われわれが担保権を実行し建物主になった。このため今回追加出資が出て行く」と説明した。

未来アセットは「本格的なリノベーションを通じた新規賃借人誘致が本格的になされている。現地貸主など利害関係者と円満な協議で賃借人誘致を進めており本件投資に対する全額損失関連問題は現在ない状況」としている。

◇ブーメランになった海外不動産投資…雪だるま式損失くるか

２０１０年代の低金利と世界不動産市場の好況期を迎え大規模投資を進めた金融投資会社は海外不動産ファンドの満期が相次いで到来し損失が現実化する可能性が大きくなっている。金融監督院によると、金融圏の海外不動産代替投資残高は昨年９月基準で５６兆４０００億ウォン、このうち２２．５％の１２兆７０００億ウォンが今年満期となる。期限利益喪失になったことが確認された金額は２兆３１００億ウォンで、所在が確認できる単一事業所に投資された全金額の６．４６％を占めた。

投資顧問会社グリーンストリート諮問が集計する米国の商業用不動産価格指数は２０２２年５月の１５５ポイントから下落し、今年初めには１２１．８ポイントと２１．４％下がった。昨年１０－１２月期の米国商業用不動産の空室率は１９．６％で過去最高を記録した。不動産市場調査会社アトムによると１月の米商業用不動産差し押さえ件数もやはり６３５件で１年前より２倍に増えた。