今年の日本の全国平均公示地価が０．７％上昇し３年連続で上がった。３年連続で上昇したのはバブル崩壊前の１９９２年以降で初めてだ。韓国では「日本型不動産大暴落」がくるかどうか論争が起きているが、日本ではまったく新たな様相が現れているのだ。

注目すべきは日本の公示地価が上がった理由だ。国土交通省は日本を訪れる外国人観光客が急増したことが主要な理由のひとつだと解説した。外国人観光客を受け入れるためのホテル店舗などの需要が増え公示地価が上がったという説明だ。昨年日本を訪れた外国人観光客は２８６９万人を記録した。２０１１年には６６２万人にすぎなかった。毎年２０％ずつ増える傾向だ。

◇どのように差別化されているのか

地方の公示地価がさらに上がっている点も注目すべきだ。京都の商業地域公示地価上昇率は東京２３区の商業地域公示地価上昇率を上回った。東京、大阪、名古屋の３大都市圏より札幌、仙台、広島、福岡の４大中核都市の公示地価が大きく上がった。

住宅地公示地価上昇率１～３位もすべて倶知安町など北海道のリゾート密集地域に集中した。外国人観光客が日本の地方都市まで訪れるようになり地方の地価も恩恵を得ているということだ。日本メディアは「２０年間経済の足を引っ張っていた『資産デフレ』現象が解消されている」として歓迎している。

もう少し詳しく見てみると、すべての日本不動産がうまく行っているのではない。日本経済新聞によると東京など大都市周辺の４０年以上の老朽集合住宅密集地域の地価はこの１０年で９％落ちた。韓国の大都市周辺に建てられた新都市のマンション価格が大きく下がったと考えれば理解が早い。人が暮らしにくいほど老朽化しているが収益性不足により再建築が不可能なために現れる現象だ。

◇韓国も外国人引き込まなくては

全国の空き家も８００万軒に達する。さらに東京など大都市周辺にも空き家が生じている。持ち主のいない土地はソウルの６７倍に迫る。子孫が相続を放棄して放置されてから長くなり所有主がわからなくなった土地だ。産業構造の変化により深刻な差別化現象が現れていると日本メディアは解釈する。

差別化にもかかわらず平均公示地価全体が上がったというのは外国人観光客のパワーがそれだけ大きいという傍証だ。外国人観光客が増えれば食べる所、寝る所、買う所などに対する空間需要もそれだけ増えるため別の見方をすれば当然のことだ。

韓国でも外国人観光客が地価を左右することがすでに起きている。外国人観光客が２０１１年の９７９万人水準から２０１６年に１７００万人に急増した時、済州（チェジュ）とソウルの明洞（ミョンドン）、弘大（ホンデ）、梨泰院（イテウォン）、カロスキルなどは類例のない好況を享受した。明洞の４階建てビルの１カ月の賃貸料は５億ウォンを軽く超えた。弘大入口駅、孔徳（コンドク）駅、ソウル駅など仁川（インチョン）空港鉄道沿線は新たなホットプレースとして浮上した。

好況はそれほど長くは続かなかった。中国人観光客と日本人観光客の急減が内需景気沈滞とかみ合わさりほとんどの広域商圏が萎縮した。代表商圏である明洞ではビル全体が空室になる事例が続出している。

外国人観光客誘致を経済政策の重要軸とすべきという専門家らの指摘に共感する。日本の事例で見るように内国人の空席を外国人観光客で満たせば人口減少時代にも景気低迷と資産デフレを防げる。