◇7月の税制改正案から直接・間接の増税が行われる見通し

昨年、李在明（イ・ジェミョン）政権発足後、全面的な融資規制（6・27対策）や土地取引許可区域の拡大（10・15対策）など高強度の規制が相次いで打ち出されたにもかかわらず、住宅価格の不安定さが続いたことから、政府はさらに強力な規制を予告してきた。その一環として政府主導の増税方針が既定路線となりつつある中、不動産業界では市場への影響に注目が集まっている。

政府関係者らの発言を総合すると、多住宅所有者や高額住宅所有者、非居住1住宅所有者を対象とした強力な増税策が打ち出される見通しだ。公正市場価額比率（現行60％）や公示価格の現実化率（共同住宅基準69％）を引き上げ、結果的に保有税を増やす間接的な増税案が取り沙汰されている。

公正市場価額比率の場合、比率の調整は政令改正事項であるため立法手続きなしで可能であり、比率を引き上げるだけでも税負担は増える。文在寅政権時代の2021年には95％まで引き上げた前例もある。ある不動産専門家は「80％程度まで引き上げるだけでも、保有税は前年の1.2～1.3倍程度になる可能性がある」と見通した。

譲渡所得税については、長期保有特別控除の優遇措置を縮小する形で増税される可能性が高い。長期保有特別控除は、1世帯1住宅所有者の場合、12億ウォン（約1億2600万円）超の住宅を3年以上保有し、2年以上居住した際に、保有期間（年4％）と居住期間（年4％）を合算し、譲渡益の最大80％まで控除を受けられる制度だ。このうち政府は、保有に伴う控除を縮小または廃止する一方、居住期間による優遇の比重を高める案を検討している。

林庁長が明らかにした登録賃貸制度の改編は、既存事業者への優遇を縮小し、保有物件の市場への売り出しを促す内容だ。ソウル地域で登録抹消となった登録賃貸アパート2万7000戸のうち、2万5000戸は依然として事業者が保有している。今後さらに4万3000戸が登録抹消される予定だ。政府はこれら計6万8000戸を潜在的な供給（市場への売り出し）物件とみている。

林庁長がこうした事業者に対し「exit（退出）できる機会を与えよう」と述べたことから、譲渡所得税の重課除外や長期保有特別控除の特例などの優遇措置を一定の猶予期間を設けた上で廃止または縮小する可能性が高いとみられる。KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産首席専門委員は、「例えば2年間の猶予期間を設けて優遇措置を廃止すれば、その間に節税目的の売り物件が出てくる可能性がある」と述べた。

◇「市場の歪みを最小化する方策も検討すべき」「政策への信頼の問題も」

こうした規制一辺倒の政策が市場にもたらす歪みを最小限に抑える方策についても、併せて検討すべきだとの指摘が出ている。

漢陽（ハニャン）大学都市工学科のイ・チャンム教授は、非居住者に対する長期保有特別控除の優遇措置の縮小について、「施行前には短期的に駆け込み売却が増える可能性があるが、長期的には売り物件の囲い込みを招き、住宅価格やチョンセ・月額賃貸市場の不安が一段と強まる可能性が高い」と指摘した。

また、登録賃貸事業者への優遇縮小は、政府の政策への信頼を損なう可能性があるとの反発も出ている。大韓住宅賃貸人協会は、「登録賃貸制度は、公営賃貸住宅に準じる役割を民間が担う代わりに、限定的な課税特例を与えるという政策的契約だった」とし、「登録当時とは異なる遡及的な政策変更が繰り返されるなら、国家の政策を信頼できるだろうか」との立場を示した。

半導体マネーが不動産に集中…増税で食い止めようとする韓国政府（1）