ソウル・江東区（カンドング）の15億ウォンを超えるマンションに住む70代初めのキムさん。2018年に7億ウォン台で買った家の価格が2倍に上がったが、老後の生活は厳しい。国民年金と子どもの支援など合わせて月収は250万ウォンほどだ。借入元利金と各種公共料金を払うと実際の生活費は100万ウォン前後に減る。キムさんは「この歳で家を売り長く暮らした町を去りがたい」と話した。住宅価格は上がったが使えるお金は減った「シニアハウスプア」の典型だ。

中央日報が韓国国家データ処の家計金融福祉調査マイクロデータ（2025年基準）を分析した結果、60歳以上の持ち家保有世帯622万世帯のうち21．6％の134万世帯がこうした類型に該当した。5世帯中1世帯の割合だ。今回の分析ではシニアハウスプアを、総資産の70％以上を住宅が占め、金融資産が年間所得に満たず、所得下位50％（月305万ウォン以下）に属する60歳以上の持ち家世帯と定義した。2017年の117万世帯から昨年は134万世帯に増えた。

30～40代のハウスプアが借入元利金償還負担で定義されたとすれば、彼らは稼ぎが振るわず使える現金が不足しているのが特徴だ。平均総資産は2億9000万ウォンだがこのうち92．6％の2億8000万ウォンが住んでいる住宅だ。金融資産は平均859万ウォンにとどまった。首都圏の割合は24．5％で非首都圏の19．6％より高く、住宅価格が高いほど現金不足問題が目立った。月平均所得は222万ウォン、可処分所得は198万ウォンだ。6世帯中1世帯の17．0％はすでに消費が可処分所得を超過する赤字状態だ。

2017年から昨年まで月所得は149万ウォンから222万ウォンに増えたが、可処分所得から必須支出を差し引いた生活余力は90万ウォンから65万ウォンに減った。食品、住宅、医療費など必須支出の割合が大きく膨らんだためだ。医療費の割合は可処分所得比10％水準まで上昇した。

今年はソウルで18．67％など公示価格の上昇で保有税の負担まで増える。健康保険料など公示価格と連動された各種制度まで影響を受け実質負担はさらに大きくなる。家を売れば解決される問題だが現実は異なる。譲渡税と仲介報酬、引越し費用などを考慮すれば取引過程で数千万ウォンが必要になる。何より高齢層は居住地維持と売却の代わりに相続を好む傾向が強い。国土研究院は「望まない移住が医療・ケア費用増加につながりかねない」と指摘する。

専門家らは高齢層にむやみに売却を進めるのではなく、居住権を維持して資産を所得に転換できる構造的解決策を注文する。代案として韓国住宅金融公社（HF）の住宅年金が議論される。家を担保に提供した後も住み続けながら毎月年金形態で借入金を受け取るリバースモーゲージローンだ。

だが公示価格12億ウォンを超える住宅は加入が制限される。最近住宅価格が急騰したソウル主要地域の保有者は現実的な障壁が高い。加入率が2％台にとどまる理由のひとつだ。

こうした公共の隙間を埋めるために金融圏でも新たな試みが続いている。2024年末にハナ金融グループがアイデアを出した「公示価格12億ウォン超過民間住宅年金サービス」が一例だ。金融委員会が革新金融サービスに指定した。住宅を信託して年金を受け取る構造で、公示価格12億ウォンを超える住宅や再建築予定団地の保有者も加入できるよう設計した。

韓国銀行もやはり住宅年金活性化の必要性を強調している。韓国銀行は昨年の報告書で「実質国内総生産（GDP）を0．5～0．7ポイント引き上げて高齢者貧困率を3～5ポイント低くできる。高い潜在需要が実際の加入につながるよう商品性を改善し、民間規制を緩和する必要がある」と明らかにした。