通常は住宅価格の25％を初期負担として用意しなくてはならないが、そのうちの5％は現金、残りの20％はCPF普通口座積立金で充当できる。ここに生涯最初の住宅購入世帯、特に新婚夫婦と低所得世帯に向けた政府支援が結びつく。最大23万シンガポールドル（約2844万円）の政府補助金を得ることができる。シンガポールの公共住宅価格は専有面積約60平方メートルの3ルームが3000万～4000万円、約90平方メートルの4ルームは4000万～5700万円水準だ。このように持ち家取得自体を国が強く後押しする点が韓国と最も異なる点だ。

ただシンガポールの公共住宅は永久所有ではなく、基本的に「99年賃貸」だ。それでも実質的には持ち家の性格が強い。長期間安定的に居住でき、義務居住期間後に売ることもできる。居住の安定と資産形成が同時に可能という意味だ。

税制は投機には厳格で、居住には比較的寛大だ。シンガポール市民が2軒目の住宅を取得する時は20％、3軒以上なら30％、外国人の住居用住宅取得は60％の追加取得税が適用される。これに対し相続税は廃止され、一般的な不動産売却差益は韓国のように包括的譲渡税体系で課税しない。実際の居住と長期保有には友好的だが追加取得と投機には極めて厳格な構造だ。

こうした公共住宅システムの成果は数字にも現れる。昨年のシンガポールの中位所得に対する中位住宅価格倍率（PIR）は4．2倍だった。中位所得世帯が中位住宅調達に平均4．2年かかるという意味だ。世界の主要大都市はPIRが5倍を超え、一部は15倍に迫る。ソウルは2024年基準で13．9倍だった。

シンガポールは1人当たり国内総生産（GDP）が10万ドルに迫る高所得国ながらもこのように低い住宅負担を維持してきた。これは住宅安定だけの問題ではない。住宅費上昇が臨界点を超えれば人材が離れ、活力が失われる。

シンガポールから得るべき最も大きな教訓は住宅価格問題を単一政策で解決しなかった点だ。税金だけでも、供給だけでもできない。公共住宅供給、土地確保、年金連係金融、新婚夫婦と低所得層支援、多住宅保有者に対する重課税、転売制限と公共補助還収まで可能な手段をひとつのテーブルにのせ同時に作動させなければならない。最近韓国で議論される居住目的でないギャップ投資性保有に対する課税強化は「過度な相場差益をそのまま私有化させない」というシンガポール式問題意識にも通じる。

土地の90％を国が所有・管理する人口611万人の都市国家のモデルをそのままコピーすることはできない。だが方向性だけは明らかだ。韓国土地住宅公社（LH）が収用した土地を短期分譲財源で使い果たしてきた慣行は見直す必要がある。公共が確保した土地を青年と新婚夫婦の持ち家取得を助け、核心地の公共住宅を拡充し、過度な相場差益の私有化を防ぐ長期的公共資産として再定義しなければならない。特定政策ひとつを移植することがすべてではない。土地・金融・税制・供給・都市計画をひとつにまとめる強力な住宅ガバナンスと政権を超え持続する長期実行構造を作ること、これがシンガポールが韓国に投げかける真の示唆点だ。

国民の90％が持ち家保有…「住宅天国」シンガポールの秘訣（1）