李在明（イ・ジェミョン）大統領が2日にシンガポールを国賓訪問した際に、「城南（ソンナムシ）市長として働いている時からシンガポールの不動産政策に格別の関心があった。たくさん学ばなくてはならないようだ」と言及しシンガポール式公共住宅政策に関心が集まっている。実際に李大統領は京畿道（キョンギド）知事時代の2021年に「基本住宅」の供給を推進し、シンガポールのモデルを参考にしたという。韓国の不動産市場で公共中心の住宅供給と制度設計にもっと注目すべきというメッセージと読み取れる。世界的都市計画・開発専門家であるシンガポール国立大学不動産学科のイ・グァノク教授が「シンガポール住宅ガバナンス」を紹介しながら、韓国と住宅市場の構造は違うが政策示唆点を提言する寄稿文を送ってきた――。

シンガポールは土地国有化を基に政府が安い公共住宅を供給し国民の90％が持ち家を持つ「住宅安定国」に挙げられる。国民の居住を助けるが2軒以上の住宅を取得したり保有する時は強力な取得税と保有税を払わせて不動産投機を抑制している。ただ譲渡所得税がなく、4年以内の売却時には短期売却税を課す。

シンガポールの住宅政策の根幹であり他の国と差別化される部分はもちろん土地国有化だ。しかしこれだけで制度が成功したのではない。初期資本がない人たちが負担なく家を買えるように金融支援体系を構築し、税制・都市計画などがひとつのシステムとして組み合わさって作動するよう設計した。韓国だけでなく英国や米国など主要国もこれをベンチマークしたり参考にするためシンガポールを訪れる理由だ。

政策の出発点は1960年代のリー・クワンユー初代首相の強い政治的意志から始まった。彼は住宅を単純な福祉手段ではなく国家建設戦略とした。リー首相は後日「最初から持ち家保有社会を作りたかったし、すべての市民が国にコミットするようにしたかった」と回顧した。

制度の根幹は1960年に発足した住宅開発庁（HDB）だ。韓国の土地住宅公社（LH）に当たる。1966年に制定された土地収用法は政府が公共目的の土地を強く確保できる基盤になった。初代議長リム・キムサンはこれを通じ短時間で大量の供給を成功させ、当時の深刻な住宅難に対応した。1949年に31％にすぎなかった公共所有地は2000年代初めには90％まで急増した。

リム・キムサンが供給の枠組みを作ったとすれば、そのバトンを受け継いだリウ・タイカー議長はシンガポールをどのように作るのか設計した人物だ。単純に住宅だけ供給するのではなく、だれもが住みたい住宅団地を作った。各公共住宅地域を商店街、学校、公園、病院、公共交通と歩行網がともに入る生活圏タウンとした。韓国の新都市を考えれば良い。

◇シンガポール「CPFの魔法」…「住宅価格5％」現金あれば持ち家

住宅金融構造もまた独歩的だ。シンガポールはHDBが供給する公共住宅を中央積み立て基金（CPF）を活用して持ち家として所有するのが可能な構造だ。CPFは韓国の国民年金のように総合セーフティネットの役割をする多目的基金で、シンガポール市民は必ず加入しなければならない。CPF積立金は住宅購入時の初期負担金と貸付返済に活用される。

国民の90％が持ち家保有…「住宅天国」シンガポールの秘訣（2）