生きていれば「あの時にやらなくてよかった」と思うことがある。ソウル市の竜山国際業務地区開発事業推進発表を見てそう感じた。２００６年、ＫＯＲＡＩＬ（韓国鉄道公社）は民間事業者にサムスン物産コンソーシアムを選定したが、事業は進まなかった。開発計画をめぐりＫＯＲＡＩＬ、民間事業者、ソウル市の隔たりが大きかったうえ、２００８年のグローバル金融危機を克服できなかったからだ。

２０１３年に都市開発区域指定が解除されて以降、ソウル市とＫＯＲＡＩＬが額を合わせた。まず竜山の未来ビジョンを樹立し、実施協約を締結した。ソウル市は開発計画樹立のための意思疎通を１３０回もした。ソウルを「グローバルトップ５都市」にするというビジョンを提示し、融合・複合国際業務都市、立体歩行緑地都市、スマートエコ都市、同行感性都市という戦略も追加された。

しかしここには事業方式が抜けている。開発計画は空間計画だ。その空間を実現する方法が事業方式だ。ＳＨ公社が都市開発事業の基盤施設を造成すれば、ＫＯＲＡＩＬが７０％、ＳＨ公社が３０％の所有権を持つという。その後に造成された土地供給は最高額入札となる可能性が高い。それで十分だろうか。

昨年１１月、東京には森ビルが開発した「麻布台ヒルズ」が竣工した。森ビルの辻慎吾ＣＥＯは「日本は米国に勝てなくても東京はニューヨークと戦える」と自負した。麻布台ヒルズは竜山の５分の１ほどの小さな土地にビル１０棟を建設した。ここにエルメス店舗、ブリティッシュスクール、慶応大予防医療センターまで入った真の複合団地だ。こうした建物が集まって東京の都市競争力を高めている。

秘訣は何か。森ビルは１９８９年から麻布台ヒルズを開発し始め、約６０００億円の建設費を投入して３４年かけて完工した。執念と努力の結果だ。では、韓国の不動産開発事業者（ディベロッパー）は分譲事業で容易な金儲けに没頭しているのだろうか。

東京の秘訣は土地にある。森ビルが開発した六本木ヒルズや麻布台ヒルズは共に地主共同事業だ。土地の費用がかからないため時間を使うことができる。逆に自分の土地がなければ地価の上昇で容易に稼ぐことはできない。ディベロッパーの本質である「土地の価値を建物で実現」するために最高の力を発揮しなければいけない。

高い地価に苦しむことになれば計画は性急になり、公益を考える余裕もない。処分も短期間にしなければいけない。とはいえ竜山の土地を安く譲り渡すことはできない。答えは土地賃貸事業方式だ。良い事例が韓国にもある。汝矣島（ヨイド）ＩＦＣはソウル市の敷地を借りて開発した事業だ。汝矣島パークワンは宗教の敷地を賃貸して開発した事業だ。この２つの建物が今の汝矣島ルネサンスを率いている。土地を購入して行う開発だったなら今の姿はなかったはずだ。当時ＩＦＣ事業に投資したＡＩＧは安定化後に利益を実現した。

【時論】ソウル竜山が東京のように国際競争力を備えるには（２）