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早稲田大教授「日本式暴落ではないがソウルのマンションはバブル消える」

ⓒ 中央日報/中央日報日本語版2019.09.23 08:23
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韓国社会を客観的に見る必要がある時、日本と比較したりする。社会構造が似ていながらも一歩先を進んで発展している国が日本であるからだ。日本が先に経験した試行錯誤を眺めながら反面教師としたり、先進化した部分はベンチマーキングしたりする。

では、韓国経済の最も大きな悩みの一つである過熱した住宅市場、特にソウルのマンション市場を「日本プリズム」で診断すればどうだろうか。

韓国と日本の経済を幅広く研究した朴相俊(パク・サンジュン)早稲田大国際学術院教授に18日、ソウルで会い、こうしたテーマでインタビューした。内容の一部は朴教授が先月出した著書『不況脱出』にも書かれている。

朴教授は「この数年間、特に昨年はソウルのマンション価格が過去の日本の大規模なバブルほどではないが、高く評価された」とし「経済が良くてこそ所得が増え、家を購入し、住宅価格が上がるが、景気が良くない状況で住宅価格だけが上がった」と説明した。

人口が増加する国なら人口が住宅価格により大きな影響を与えるという。しかし韓国は日本のように人口安定期に入ったため、経済実績と密接であってこそ正常という説明だ。また住宅価格を支払えない人が増え、ソウルの人口が流出している点もバブルの根拠に挙げた。

朴教授は「経済実績よりも高く評価された住宅価格は必ず乖離しただけ下がるしかない」と強調した。ただ、1990年代の日本のバブル崩壊当時のように最大10分の1水準の暴落は起こらないと見ている。日本は大規模なバブルがあり、相応の規模でバブルが消えたということだ。以下は朴教授との一問一答。

--なぜソウルのマンションにバブルが生じたのか。

「心理的な面が最も大きい。盧武鉉(ノ・ムヒョン)政権当時に住宅価格が暴騰した経験から『進歩政権になれば住宅価格が上がる』という非理性的な学習効果が力を発揮するようだ。さらに低金利基調と住宅価格談合・クロス取引などモラルハザード、低い税率、朴槿恵(パク・クネ)政権当時の貸出緩和政策なども影響を与えたとみられる」

--バブルはいつ、どのように生じるのか。

「市場を安定させることができる政策的な後押しがあれば、今後の数年間はほぼ同じ価格を維持したり、緩やかに下落する見通しだ。現在不況に入り込んだと判断される景気を考慮すればなおさらそうだ」

--それでは政策的な後押しはうまくいっているのか。

「うまくいっていないのが問題だ。政権が交代するたびに政策が変わり、予測の可能性が落ちて市場を不安定にする。与野党が合意して長期ロードマップを出し、漸進的に改善しなければいけない。日本は首相や政権が交代しても主な不動産政策は維持される」

--具体的に政策はどうすべきなのか。

「ギャップ投資(住宅賃貸で家賃はなく高額の保証金を受けることで、少額資金で住宅を購入する行為)をできないようにしなければいけない。実需要でなければ事実上融資できないようにすることも必要だ。保有税や譲渡所得税も先進国レベルに高めなければいけない。借家人の保護もさらに強化すればよい。そうすれば借家人も安心し、無理に住宅を購入しようとしないだろう。現在の日本がそうだ」

--分譲価格上限制拡大規制を控えているが。

「根本的な対策ではなく、その場しのぎの政策だ。ひとまず経済学の基礎である需要・供給原理に背くため供給減少などの副作用のリスクがある。最も大きな問題は『ロト(宝くじ)分譲』という期待感のような投機心理をあおる点だ」

--住宅に流れる投資金を非住宅に分散させるために日本などのように「公募上場型REIT(リート)活性化政策」も展開するが。

「方向は望ましい。しかし韓国はギャップ投資ができる環境をそのままにしてREIT政策をするので大きな効果は得にくいだろう。ギャップ投資で大きな利益を得られるのに収益率が5%ほどのREITに投資するだろうか」

--第3期新都市計画に基づき、これより遠く離れた第1-2期の新都市が日本の多摩ニュータウンのようにスラム化するという見方もある。

「盆唐(ブンダン)や一山(イルサン)はそれほど問題はなさそうだ。一山の場合、地下鉄3号線が直結し、広域バス体系もよく整っている。雇用もある程度はある。多摩ニュータウンの場合、東京都心に地下鉄で行くには1回以上乗り換えなければならず、バス体系も十分には整っていない。雇用も少ない」

--ソウル江南(カンナム)などの一部の団地は現在も高値だが。

「人気地域を見る場合は特殊性も考慮しなければいけない。世界的に高所得層が好む住居地はその中でも差別化する傾向だ。東京の港区も10億円を超える超高価住宅が珍しくない。いま価格が上がる団地のうち一部は適正価格に向かっている可能性もある」

--人気地域内の差別化現象には都心を好むトレンドも影響を及ぼしたのか。

「そうだ。最近の若い世代はウェルビーイングのために出退勤時間をできるだけ短縮しようとする。高齢化で高齢者が増えるのでこの人たちは病院が近いところを好む」

--結局、ソウルのマンションはどの程度が適当なのか。

「人口の流出が止まってまた増加する時の価格だ。東京を見ると、1990年代に高い住宅価格のため周囲の県に移住する人が多かったが、住宅価格が十分に安定した2000年代に入ってからまた流入し始めた」

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