不動産市場の沈滞で悪性未分譲の恐怖が広がっているという。国土交通部によると１月末現在の全国の竣工後未分譲量は１万７９８１戸で前月の１万６７３８戸より７．４％増加した。２０１４年９月の１万８３４２戸から５２カ月ぶりの最大値だ。

最近の市場状況を見ると当然の現象だ。全国のマンション取引価格は早々に下落傾向を見せた。昨年９月１３日に不動産対策が出されてからはソウルの住宅価格も急落を免れられずにいる。その上金利が上昇傾向に持ち直し、基準時価の現実化で税金負担もさらに高まるのは明らかだ。分譲市場もソウルなど首都圏で立地がとても良いところを除けば劣勢を免れられずにいる。住宅価格が上がらなそうなためはっきりしないところには手を出さないが人の心理だ。

ところで未分譲統計を詳しく見ると首都圏と地方の顕著な格差が目に付く。首都圏の竣工後未分譲量はソウルが１９戸、仁川（インチョン）が４４８戸、京畿道（キョンギド）が２５１４戸の２９８１戸だった。これに対し地方は慶尚北道（キョンサンブクド）が３０４５戸、慶尚南道（キョンサンナムド）が３０３０戸、忠清南道（チュンチョンナムド）が３０１４戸など１万５０００戸に達した。首都圏が全体で占める割合は１７％ほどで、人口や経済力を考慮すれば顕著に少ない。

竣工後未分譲はほとんどがマンションだ。マンションは全住宅の６０％ほどを占める。毎年増え２０１６年に１０００万戸を超えた。統計通りならば竣工後未分譲は全マンションの０．１５％程度ということになる。米国の空き住宅の割合２．８％よりはるかに低い。その上ソウルと首都圏で限定してみるならばこの割合は顕著に落ちるほかない。現在建設中のものを含めてもソウルの未分譲住宅は２７戸にすぎない。

しかもこの数値は竣工後未分譲である点を考えなくてはならない。これらマンションが分譲された時期は現在より少なくとも３年前だ。朴槿恵（パク・クネ）政権が「借金して家を買え」とあおった時だ。中産層は老後の準備用としてマンションに投資し、地方の人たちは「賢い１戸」を探して首都圏を物色していた。こんな時に分譲されたマンションが未分譲ならば理由はふたつにひとつだ。投資価値がなかったかとても高かった。それでも首都圏の竣工後未分譲が非常に少ないのは住宅を買って財テクをしようという心理があまりに強かったという話だ。

もちろん危険な計算法だ。マンション投資をする人たちはリタイアを控えた５０代が多い。彼らは１０余年後に自身の労働力が消耗する時を考えて家を買っただろう。家賃収入で老後生活の助けになるだろうという期待からだ。だが１０年後の韓国の未来は決して明るくない。最近若者の数は減り続けている。女性１人が生涯に産むと推定される子どもの数は昨年初めて１人以下に落ちた。経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）で最も低く、唯一の０人台の国だ。ますます家に住む人を探すのが大変になるほかない。

産業高度化と二極化も変数だ。韓国はすでに世界で最もロボットを多く使う国だ。中国や日本より使用比率がはるかに高い。半導体や鉄鋼など輸出上位品目の大部分も自動化の割合が高い産業だ。韓国の産業競争力を維持するにはこの割合は今後さらに高まるほかない。社会が今後さらに大企業に通う少数とそうでない多数で編成されるだろうという話だ。大企業入社競争から脱落した多数のうちどれだけ多くの人たちが現在のマンション価格、あるいは保証金に耐えられるか疑問だ。

長期的に現在のように高いマンション価格が維持されるのは難しい。それでも首都圏のマンションは空室がほとんどない。この数年間の住宅価格上昇率は国内総生産（ＧＤＰ）上昇率を大きく上回った。低金利と誤った政策が呼んだ矛盾だ。だがこの矛盾は遠くない将来に解消されなければならない。人口が減り二極化が固定されれば供給者中心の「住宅価格不敗神話」も幕を下ろさなければならないだろう。この状況に備えるには空き家、正確には空きマンションが現在よりさらに多くならなければならない。それでこそ誤った期待感が折れ市場が本来の位置に戻る。住宅価格暴落という潜在的リスクをあらかじめ避けることができる。外信は数年前から中国の不動産バブルにともなうシャドーバンキングの危険性を提起している。借金して家を買ったがある瞬間に市場が崩壊すれば引き締めるのはすでに手遅れだ。住宅価格暴落とこれに伴う金融システム不安は避けにくく莫大な国家的費用が必要になる。韓国の不動産市場もこうしたリスクから自由でない。家計負債がいつの間にか１５００兆ウォンを突破した。価格が高騰する家を買いにだれもが銀行から金を借りた結果だ。家計負債が韓国経済の最大のリスク要因と指摘されてから何年も過ぎた。マンション投資に対する過度な期待を鎮める長期的で賢明な住宅政策が必要だ。

ナ・ヒョンチョル／論説委員