韓国の住宅市場が少子高齢化に大きな影響を受けるという見方が出ている。少子高齢化による住宅需要の減少で日本の轍を踏むという分析だ。

韓国銀行（韓銀）は４日、海外経済フォーカスに掲載された報告書「日本住宅市場の動向と制約要因」で、「日本住宅市場は回復傾向を見せているが、人口構造の変化と住宅市場の構造的要因のため持続するかどうかは不透明」という見方を示した。

日本の住宅価格は１９９０年代初めのバブル崩壊で急落した後、長期間にわたり停滞した。最近５年間は緩やかな上昇基調が続き、２０１５年から年２％半ばの住宅価格上昇率となっている。

昨年１－９月の東京都の住宅価格上昇率（４．４％）は全国の２倍ほどだった。住宅取引件数も前年同期比３．２％増えた。

韓銀は「２０１３年から進められたアベノミクスの影響で金融環境が緩和し、経済の回復などを受けて商業用不動産需要が増え、住宅価格を引き上げた」と分析した。

空き家は増えている。１９９３年から２０年間に空き家は７８０万戸と倍増した。空き家率も同じ期間に９．０％から１２．８％に高まった。

地方の場合、高齢者世帯が保有していた住宅が相続後に空き家として放置されるケースが増えている。撤去およびリフォーム費用や安い住居価格を勘案すれば、空き家を処分するよりも放置する方がよいからだ。

改善しない家計所得も負担となっている。日本経済の回復にもかかわらず２０１３－１６年の実質賃金はむしろ０．９％下落した。家計の可処分所得増加率も同じ期間０．４％と、景気拡張期だった１９８７－９１年（年平均３．９％増）、９４－９７年（１．１％増）に比べて大幅に低い。

投資目的の住宅取引不振も今後の住宅市場に対する期待感を低めている。日本の住宅売買回転率は過去１０年間下落し、２０１３年は０．３％にすぎなかった。家計資産のうち不動産が占める比率が１９９５年の５０．６％から２０１５年には３５％まで大幅に下がった。

日本住宅市場の不安要因は韓国市場でも表れている。人口構造は住宅需要の減少を予告している。

昨年の全国の出生率は１．０５人と過去最低だった。昨年生まれた新生児の数は３５万人台に減少した。

地方を中心に「未分譲」物件も増えている。国土交通部によると、１月末基準で全国未分譲マンションは５万９１０４世帯と、昨年６月以降の最多水準だった。首都圏の未分譲物量は前月比５．２％減少したが、地方は４．９％増えた。

韓銀は「韓国も高齢化率が高い地方を中心に空き家の問題が台頭し、一部の地域で住宅取引が鈍る可能性がある」とし「日本と似た住宅市場の変化に直面する可能性があり、対応が求められる」と強調した。