また人気がなくて未分譲が憂慮される地域は、供給を自制する必要がある。需要が弱いところに大量供給するのは住宅市場を歪曲させるだけだ。立ち後れた地域は都市再生事業を通じて暮らしたい地域に変える政策も併行しなければならない。３番目は空き家の管理だ。日本のようにならないようにするならば、今から気を遣わなければならない。政府が買い入れてリモデリングした後に賃貸住宅として供給しても良い。空き家を放置していたら住宅普及率が膨らみスラム化を促進する副作用を生むことになる。

何より重要なのは住宅市場の景気調節だ。度重なる冷・温湯式の政策は禁物だ。過熱したら冷水を浴びせ、冷却したら湯気が立つほどに加熱させていては庶民だけが重い病気にかかる。日本の不動産市場が元に戻れず停滞の奈落に落ちた理由も、一律的な冷・温湯式の政策の副作用のためだった。

過熱には精密な爆撃が必要だ。優良な住居環境に対する住宅消費者の欲求は、そがれてもモグラのように飛び出してくるだけだ。だから過熱の原因だけを除去しようということだ。住宅景気浮揚のためにそれまで緩和していた住宅担保融資は順次整える必要がある。それで非住宅担保融資と信用融資を含めて貸出者の実際の償還能力を見る総体的償還負担（ＤＳＲ）規制を適用するのは望ましいように思われる。それでこそ世帯あたり７０００万ウォンを超えた家計負債がさらに増えることはない。

分譲市場にあいた投機の穴は防がなければならない。ダウン契約書（売渡人と買収人が合意して実際の取引価格ではない虚偽の取引価格のように契約した契約書）を根絶し、短期・未登記の転売を通した「Ｐ（分譲権プレミアム）商売」も制限しなければならない。このように精密調整を通した住宅政策があってこそ実需要者中心に住居環境が良い住宅が供給され続ける側に住宅市場が軟着陸できる。不動産を通した富の世襲の断絶も対策に含めなければならない。子供に高価な住宅を買ったり、安くチョンセ（高額な保証金方式による賃貸）・ウォルセ（通常の月極め賃貸）をもらう課程で徹底した課税が必要だ。このような点だけをうまく実践しても住宅市場は安定化できる。

キム・ドンホ論説委員


【コラム】住宅価榊の調整が気になるなら日本を見よ（１）