◆米・英市場の“大手”になった韓国資本

機関投資家が競って海外ビルの購入に乗り出した最も大きな理由は低金利のためだ。債券金利は落ち、株式市場もよくないため、年金基金・共済会・保険会社などが代わりの投資先を探し始めたのだ。韓国資本が最近購入している主なビルの収益率は年６％前後。国内保険会社の資産運用収益率が平均４％台であることを勘案すると、かなりよい方だ。

ハナダオル資産運用のキム・ジョンヨン代表は「安定した運用を重視する年金基金・保険会社などは長期賃貸契約を結んだ立地のよいビルを好む」とし「不動産ファンドに比べ、リスクが大きくなく、市場が良くなれば差益まで期待できる点も魅力」と話した。

年金規模が大きくなっている点も関係がある。国民銀行基金運用本部の関係者は「投資金額が大きくなれば、従来のファンド商品を通じて分散投資するのにも限界がある」と述べた。年金基金規模が増えるにつれ、投資多角化の必要性が高まっている。この関係者は「米国最大年金基金であるカリフォルニア州職員退職年金基金（ＣＡＬＰＥＲＳ）は不動産投資比率が８－１０％にのぼる」と紹介した。６月基準の国民年金の海外不動産投資金額は１０兆１２６５億ウォン。０８年（５６４２億ウォン）に比べ１８倍に増えたが、積立金に対する投資比率はまだ２．５％にすぎない。

９７年の通貨危機の傷が最近の投資拡大につながっているという分析もある。通貨危機当時に暴落した国内商用ビルが海外資本に大量に渡った苦い記憶から、機関投資家が「危機は不動産を購入する機会」という教訓を得たということだ。実際、０８年のグローバル金融危機後、米国・欧州の不動産価格は大きく落ちた。２００９、２０１０年に速やかにビルを購入した投資機関は少なからず相場差益を得ると予想される。国民年金は０９年に購入したロンドン中心街の８８ウッドストリートビルを今年４月に売却し、１７．５％の収益を出した。

現代資産運用のシン・ジュンヒョン代表は「市場が底を打った０９年に速やかに投資した国民年金などは安定した賃貸料のほか、相場差益も少なからず得るだろう」と述べた。

◆価格面の魅力が低下…「長期投資を念頭に」

問題は、先進国の不動産市場が回復に向かい、ビルの価格が大きく上がったうえ、新興国の投資ブームが重なり、収益率は以前ほど高くないという点だ。専門家は「せっかく購入したビルが無意味なものにならないよう注意する必要がある」と強調している。

ハナダオル資産運用のキム・ジョンヨン代表は「投資心理が回復していなかった２０１０年までは差益が期待できるものが多かったが、最近は価格が大きく上がっている」とし「ロンドン・ニューヨークなど人気地域の不動産は最近、賃貸収益率が４％台後半にすぎないほど価格が上がった」と説明した。

大型不動産は売りたい時に簡単に売れる資産ではないだけに長期投資は基本だ。資本市場研究院のナム・ジェウ研究委員は「安定した収益を狙うなら、７年以上を眺めて投資する必要がある」とし「ファンディング期間があまりにも短ければ、市場状況によって損失を出して売却する可能性もある」と話した。

投資が先進国に偏る現象はしばらく続くしかないというのが市場の観測だ。シン・ジュンヒョン代表は「新興国の不動産の場合、相場差益などでチャンスは多いが、所有権や金融インフラなど障害も多い」とし「安定した賃貸収益を狙う機関投資家なら、先進国の立地のよい不動産を選択するのがよい」と述べた。（中央ＳＵＮＤＡＹ第３３３号）