その間、政府は不動産市場の回復に向けて努力しなかったわけではない。昨年から数回にわたり不動産市場正常化対策を出し、多くの不動産関連規制を緩和した。不動産規制に関しては、今回出てきた規制廃止案の以前から既に緩和してきた。そのおかげで年初から再開発マンションを中心に不動産取引が回復する兆しが表れたりもした。急な不動産費用上昇の余波で、住宅購入需要が増えたのも事実だ。

ところが家賃対策として出した「住宅賃貸借市場先進化案」が、ようやく上向き始めた不動産市場に冷や水を浴びせた。住宅保有から居住に、高額保証金（チョンセ）から月々の家賃（ウォルセ）に変わる住宅市場の変化を反映するために出した対策が、むしろ市場を冷え込ませたのだ。賃借人を支援するために税額控除をすれば、賃貸人の賃貸所得が明らかになり、賃貸所得に課税するということだ。さらに公平性のためチョンセ所得者に対しても課税するというため、賃貸物件が減り、賃貸業のための住宅購入需要まで減少した。所得があれば課税するというのは正しいが、これまで黙認してきた賃貸所得に対していまさら税金を支払えというのは事実上の増税と変わらない。税金の怖さを知らない卓上行政の典型だ。

いま住宅市場は根本的な変化を迎えている。不動産価格の上昇を狙った投資目的の住宅需要はもう期待しにくい。それよりも住居移転と老朽住宅買い替えのための実需要と賃貸目的の投資需要が中心となっている。なら、こうした需要が実際の取引につながるよう政策の焦点を合わせなければならない。住宅取引にかかる費用をさらに低め、賃貸所得に対する課税猶予はさらに拡大する必要がある。この点で企業型賃貸事業者を育成し、賃貸目的の多住宅保有を支援するという政府の対策は望ましい。さらに一歩進んで、住宅資産を流動化するさまざまな金融技法を活用する案を用意する必要がある。小規模な賃貸事業者のための住宅管理企業を育成することも検討してみる価値がある。

キム・ジョンス論説委員


【コラム】不動産市場沈滞を放置すれば韓国経済の回復は難しい（１）