韓国銀行の役割も重要だ。米国が金利を上げるからと中途半端に動いて家計負債の信管に触れることはなくさなければならない。韓国と米国の基準金利の差は現在１．５％でバッファーは十分な方だ。もし住宅市場危機が金融市場に転移する兆しがみられるならば果敢に金利を下げるカードも動員しなければならない。住宅購入者も慎重であるべきだ。家を買って金を儲けた時代は過ぎ去った。実需要者の立場から家の価値を見て長く住む所を選択しなければならない。借り入れの割合は住宅価格の４０％以内に抑えるのが望ましい。

住宅価格の適正性を考え損失を避ける方法をひとつ紹介する。米国など先進国の住宅市場で通用する「５％収益ルール」だ。米国の人たちは住宅を買うかやめるか天秤にかける時にはその家から出る賃貸収益が５％になるかから確認する。年間１％の税金と１％の減価償却費などを差し引いて、実質投資収益が３％にはならなければならないという計算からだ。これは住宅貸し出し金利と概ね合致する。例えば５億ウォンの家ならば年間賃貸収益が２５００万ウォン（月貰で約２００万ウォン）はなければならないとみるものだ。

韓国では米国より低い「４％ルール」を適用してもよさそうだ。税金負担がまだ小さく、鉄骨マンションの特性上減価償却も大きくないためだ。５億ウォン相場の家ならば年２０００万ウォン（月１６５万ウォン）、１０億ウォンの家なら年４０００万ウォン（月３３０万ウォン）の賃貸収益が出てこそ適当だという話だ。わが町内はどうなのか住宅価格から保証金を抜いた金額に対しこれを代入してみよう。現在の首都圏郊外周辺と地方には賃貸収益が４％に満たない家が増加している。バブルの兆候だ。日本の事例を見ても住宅市場沈滞は大都市中心よりは周辺部と地方が激しかった。日本の住宅価格下落は地域別に賃貸収益率３～５％が確保される線で止まった。

キム・グァンギ中央日報時事メディア本部長


【コラム】２０１７年の住宅市場大乱を避けるには＝韓国（１）